Ondernemers en particulieren die beschikken over liquide middelen die niet direct nodig zijn voor de bedrijfsuitoefening of het doen van privé-uitgaven, beleggen die middelen vaak in vastgoed. Om uit deze belegging voldoende rendement te behalen wordt het aangekochte pand, meestal na een ingrijpende verbouwing of aanpassing, aan derden verhuurd. Op die manier is het belegde vermogen belast in box 3 van de inkomstenbelasting, de zogenoemde rendementsheffing.
De verschuldigde belasting bedraagt dan 1,2% van het box 3-vermogen, afgezien van de van toepassing zijnde vrijstelling. Als deze verbouwing echter in eigen beheer gebeurt, omdat de desbetreffende eigenaar uit hoofde van zijn beroep zelfstandig in staat is het pand te verbouwen, kan er sprake zijn van resultaat uit overige werkzaamheden, dat progressief wordt belast in box 1 van de inkomstenbelasting.
Een dergelijke zaak deed zich in december 2014 voor bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Een ondernemer kocht in 2007 tezamen met zijn echtgenote een appartementencomplex voor 195.000. Na aankoop werd dit complex zodanig verbouwd dat het geschikt was om in 2008 te worden verhuurd. Volgens de inspecteur van belastingen was de waarde van het appartementencomplex na verbouwing 248.000. Dit bedrag moet volgens de inspecteur eerst worden belast in box 1, waarna dit vermogensbestanddeel overgeheveld kan worden naar box 3.
Het gerechtshof deelt het standpunt van de inspecteur niet. Volgens het gerechtshof was de aanschaf van het complex gericht op verhuur van de appartementen. Om deze appartementen geschikt te maken voor verhuur, was het noodzakelijk verbouwingswerkzaamheden te verrichten. Hoewel deze werkzaamheden omvangrijk waren, kan niet worden geconcludeerd, dat deze bedoeld waren om daaruit een voordeel te behalen dat het normale vermogensbeheer te boven gaat. De aanschaf van vastgoed met het oogmerk dit langdurig te verhuren, leidt tot inkomen uit sparen en beleggen en is dus belast in box 3.
Dit zou mogelijk anders zijn geweest, als de eigenaar de verbouwing had verricht met het oogmerk de appartementen na verbouwing te verkopen. De verbouwing leidt dan tot een voordeel dat in box 1 is belast als resultaat uit overige werkzaamheden.
Wilt u meer weten over dit onderwerp? Maak dan een afspraak met ons kantoor. Wij zijn u graag van dienst.
Bron: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 16 december 2014, NTFR 2015/627