Als de feitelijke situatie niet meer aansluit bij de omschrijving van die situatie in de destijds voor een notaris gepasseerde akte van splitsing in appartementsrechten, zal tot wijziging van de akte van splitsing inclusief de daarbij behorende splitsingstekening moeten worden overgegaan. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn als een appartementencomplex bestaande uit winkels op de begane grond en appartementswoningen, op de eerste en tweede verdieping, wordt uitgebreid met een winkel. Als tot een dergelijke wijziging/aanpassing van de splitsingsakte wordt besloten, komt het vaak ook voor dat het splitsingsreglement wordt aangepast aan de laatste versie.
Dat was het geval in een zaak voor het Gerechtshof Den Haag, waarbij naast het in 1994 wijzigen van de splitsingstekening wegens uitbreiding van het complex met 1 winkel ook de nieuwere versie van het splitsingsreglement van toepassing werd verklaard. Helaas was verzuimd om in de akte een uitzondering te maken voor toedeling van de kosten van het onderhoud van de bovenwoningen. In de oorspronkelijke splitsingsakte was geregeld dat het onderhoud van de bovenwoningen niet mede voor rekening zou komen van de winkeleigenaren, maar alleen en uitsluitend voor rekening van de eigenaren van de bovenwoningen.
In eerste aanleg oordeelde de Rechtbank dat de wijziging op dit punt nietig was, omdat deze wijziging vooraf niet was besproken in de Vergadering van Eigenaars (VVE).
Het gerechtshof kwam echter tot een ander oordeel. Het gerechtshof is het weliswaar eens met de stelling dat de wijziging van de kostenverdeling vooraf niet in de VVE is besproken, maar in dit geval doet zich volgens het gerechtshof een bijzondere situatie voor. Het overgrote deel van de eigenaren van de bovenwoningen heeft het appartement verworven ná de wijziging in 1994 van de akte van splitsing. Deze eigenaren mochten erop vertrouwen, dat de gewijzigde splitsingsakte juist was en de kosten voor het onderhoud van de bovenwoningen voor rekening komt van zowel de eigenaren van de woningen als de winkels.
Ook het verweer van de eigenaren van de winkels, dat ondanks de wijziging van de splitsingsakte, nog steeds de oude kostenverdeling van vóór 1994 werd toegepast, mocht niet baten. Volgens het gerechtshof had de eigenaar van de winkels er redelijkerwijs voor kunnen zorgen dat in de gewijzigde splitsingsakte de juiste kostenverdeling zou worden opgenomen en kan het verzuim daarvan niet aan de eigenaren van de bovenwoningen worden tegengeworpen. Voor de nieuwe eigenaren was er geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de gewijzigde akte.
Bent u eigenaar van een appartementswoning of winkel en wordt door het bestuur van de VVE een wijziging van de akte voorgesteld, laat u dan vooraf deskundig adviseren door de notaris. Het wijzigen van een splitsingsakte is geen eenvoudige zaak.
Bron: Gerechtshof Den Haag, 6 mei 2014, GHDHA:2014:1470